希恩配资地产经纬丨集中土拍与协议出让“双轨”并进上海土地供应格局生变？

　　新华财经上海6月26日电上海市土地市场网近日公告，上海2025年第六批次商品住宅用地出让交易活动将于7月24日举行，8幅地块（含组合出让地块）合计出让面积为23.31万平方米，总起拍价为236.7亿元。

　　至此，今年以来上海这六个批次的集中土拍合计出让地块27幅，拍卖总价预计超过870亿元。

2025年上海前六批次集中土地出让地块情况，新华财经制图

　　相较于前面五个批次的集中土拍，刚刚官宣的第六批次土拍看点更足：徐汇衡复、静安东斯文里、虹口北外滩、普陀真如、浦东唐镇、闵行莘庄都是热门地块，届时大概率会引发诸多房企激烈争夺。

　　特别是位于衡复风貌区的徐家汇宅地，容积率只有1.3，出让面积仅4700平方米的这幅地块起拍楼板价就已经高达16.36万元／平方米，即便底价成交，也将会创下上海及全国涉宅地单价新高。

2025年上海第六批次集中土地出让部分地块情况，上海市土地市场网供图

　　值得一提的是，距离这幅提前预定“全国单价最高”的徐汇衡复地块不远，就是已经拿下“全国总价最高”名号的徐汇东安新村组团地块。

　　5月31日端午节当天，随着最后一幅旧改地块成功出让，徐汇东安新村3幅组团旧改地块宣告全部出让完毕，合计成交价达523.03亿元。

　　据机构测算，徐汇东安新村组团地块的住宅总面积预计将会达到40.2万平方米。如果参照距离地块步行距离约1.4公里的绿城潮鸣东方19.5万元／平方米的备案均价，徐汇东安新村组团地块的住宅总货值可达近790亿元；在缺乏滨江卖点而调低预期的情况下，总货值预计也能达到700亿元～750亿元。

　　相较于行业人士此前估算的东安新村拆迁成本约500亿元，上海地产和徐汇城投通过协议出让的方式将这3幅组团地块收入囊中，可谓是一笔相当划算的买卖。业内人士判断地块后续将会通过联交所进行股权转让，交由其他开发商接手开发。

　　事实上，徐汇东安新村组团地块采用的“协议出让”方式，才是今年以来上海宅地供应的“隐形霸主”。

　　据新华财经整理计算，从数量上看，截至6月25日，上海年内已通过协议出让的地块就有26幅，同期五个批次集中土拍出让地块为19幅；金额上看，协议出让地块揽金近900亿元，同期集中土拍总价约为634亿元。

　　协议出让与集中土拍的关键差别在于，土地使用权出让金的形成方式是通过政府与土地使用者协商，而不是市场机制下的竞价方式。换而言之，就是政府直接与企业谈价成交，跳过举牌竞价。

　　历数今年以来上海协议出让地块的地理位置分布，不难发现，其中很大一部分都位于炙手可热的核心区域，例如徐汇滨江后排的东安旧改地块、浦东最后的滨江留白地世博后滩滨江地块、杨浦新江湾城的低密高端住宅地块、黄浦大世界旁的余庆里“巨无霸”土地包等。

　　这些项目或涉及历史风貌保护，或关联城中村改造与区域功能重塑，或对商业引入及产值等要求较高，或组团出让资金规模庞大，对于开发者的综合能力要求极高。拿下这些“硬骨头”的企业名单中，出现频率最高的莫过于上海地产以及区域城投企业。

　　“这些国资企业先以‘协议出让’方式精准锁定地块，做好前期规划和定位，再通过联交所引入有实力的央国企或头部房企进行深度合作开发，形成‘政府定规划-国企拿地-房企操盘’的高效闭环。”业内人士表示，这一过程中，规划要求能够得到更为严格的把控，从而产品打造会更符合区域的总体面貌以及发展蓝图。考虑到当前上海已经处于城市更新攻坚期，近年来协议出让规模扩张符合实际发展需要。

　　以杨浦区定海社区H4-10地块（定海街道154街坊）为例，该地块属风貌旧改地块，紧靠复兴岛运河、复兴岛以及黄浦江，与浦东的沪东船厂金滩地区隔江相望。

　　2024年2月，上海杨浦城市更新建设发展有限公司作为意向用地者，出资37.58亿元，通过协议出让方式摘得该幅地块。中经社行业洞察产业服务数据平台显示，上海杨浦城市更新建设发展有限公司是由上海地产旗下的上海城市更新建设发展有限公司、杨浦城市建设投资（集团）有限公司分别出资60%、40%共同成立的。彼时，上海杨浦城市更新建设发展有限公司旗下有两家公司，分别是上海新辽塬企业发展有限公司和上海新珑坊企业发展有限公司。

中经社行业洞察产业服务数据平台供图

　　仅一个月后，上海联合产权交易所就挂牌了上海新珑坊企业发展有限公司100%股权及转让方对标的公司37.54亿元债权，后被中建三局旗下的中建壹品成功收购。由此，中建壹品间接获得杨浦滨江定海街道154街坊的风貌旧改地块，并在此开发出高端住宅项目中建壹品·外滩源著（备案名：华阳新里），一期均价为10.8万元／平方米，二期均价为10.9万元／平方米。